¿Solo 250 hogares dependen únicamente de alquileres para subsistir? El dato es cierto, pero tómelo con pinzas

La ministra de Vivienda y Asentamientos Humanos, Irene Campos, aseguró ante varios diputados que solo 250 hogares dependen exclusivamente del dinero que reciben de alquileres para poder subsistir. El dato y la tendencia que la ministra señala son ciertos, pero deben tomarse con pinzas.

La jerarca de vivienda compartió el dato a los diputados mientras ellos discuten varias moratorias y arreglos de pago para los alquileres, como parte de las medidas en el contexto de la crisis del coronavirus. Su argumento es que la cantidad de hogares que dependen exclusivamente de los alquileres es mínimo.

Eso es cierto. De hecho, solo un 9% de los hogares que reciben dinero de alquileres dependen de esos recursos para cubrir más de la mitad de sus ingresos. Además, los hogares que deben pagar alquileres triplican a los hogares que reciben dinero por este servicio. Estos últimos son también más ricos: 70% de los hogares que reciben dinero de alquileres pertenecen a los dos quintiles más adinerados en el país.

¿Por qué la información de la ministra debe tomarse con pinzas? En primer lugar, los datos son imprecisos. La Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares no permite desagregar los datos de esa forma. El cálculo de la ministra de 250 hogares (en realidad 235) está basado en una muestra de solo 3 de los 7.046 hogares encuestados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos. Aunque la tendencia es cierta, emplear los datos a un nivel tan desagregado genera elevadísimos márgenes de error.

En segundo lugar, el dato necesita contexto. Descartando las advertencias sobre los elevados márgenes de error al analizar la encuesta con este nivel de detalle, sería cierto que solo 250 de los 109.483 hogares que reciben dineros de alquileres dependen en un 100% de ese ingreso para subsistir. El dato, sin embargo, omite que hay muchos más hogares que –aunque no dependen de alquileres exclusivamente– sí necesitan de ese dinero para cubrir más de la mitad de sus ingresos totales. Hay 9.331 hogares que dependen en más de un 50% de los ingresos por alquileres.

En resumen: La ministra de Vivienda y Asentamientos Humanos, Irene Campos, aseguró ante varios diputados que solo 250 hogares dependen exclusivamente del dinero que reciben de alquileres para poder subsistir. El dato y la tendencia que la ministra señala son ciertos, pero deben tomarse con pinzas.

La jerarca de vivienda compartió el dato a los diputados mientras ellos discuten varias moratorias y arreglos de pago para los alquileres, como parte de las medidas en el contexto de la crisis del coronavirus. Su argumento es que la cantidad de hogares que dependen exclusivamente de los alquileres es mínimo.

Eso es cierto. De hecho, solo un 9% de los hogares que reciben dinero de alquileres dependen de esos recursos para cubrir más de la mitad de sus ingresos. Además, los hogares que deben pagar alquileres triplican a los hogares que reciben dinero por este servicio. Estos últimos son también más ricos: 70% de los hogares que reciben dinero de alquileres pertenecen a los dos quintiles más adinerados en el país.

¿Por qué la información de la ministra debe tomarse con pinzas? En primer lugar, los datos son imprecisos. La Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares no permite desagregar los datos de esa forma. El cálculo de la ministra de 250 hogares (en realidad 235) está basado en una muestra de solo 3 de los 7.046 hogares encuestados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos. Aunque la tendencia es cierta, emplear los datos a un nivel tan desagregado genera elevadísimos márgenes de error.

En segundo lugar, el dato necesita contexto. Descartando las advertencias sobre los elevados márgenes de error al analizar la encuesta con este nivel de detalle, sería cierto que solo 250 de los 109.483 hogares que reciben dineros de alquileres dependen en un 100% de ese ingreso para subsistir. El dato, sin embargo, omite que hay muchos más hogares que –aunque no dependen de alquileres exclusivamente– sí necesitan de ese dinero para cubrir más de la mitad de sus ingresos totales. Hay 9.331 hogares que dependen en más de un 50% de los ingresos por alquileres.

Lo que dijo la Ministra

La Ministra de Vivienda y Asentamientos Humanos, Irene Campos, se basó en la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH) del 2018 (la más reciente) para afirmar ante los diputados que solo una minoría –unos 250– de los hogares que alquilan dependen exclusivamente de ese ingreso para subsistir.  La diputada independiente Ivonne Acuña, citó también el dato de la jerarca en el programa Matices del jueves 30 de abril.

Consultada por Doble Check, la jerarca Campos afirmó que usó el dato solo para referirse a una tendencia:

«Más allá de que ese sea el número exacto de hogares, lo que la encuesta expone es que son pocos hogares los que dependen solamente del ingreso por alquileres«, Irene Campos, Ministra de Vivienda.

«La encuesta lo que nos dice es que la cantidad de personas que perciben dinero solamente por alquileres es relativamente bajo, en relación con el total de personas que reciben dinero por alquileres y además otros ingresos, y más aún, si se compara con la cantidad viviendas en alquiler, conforme a la ENAHO 2019», agregó.

¿Por qué el dato no es preciso?

La tendencia que señala la Ministra de Vivienda es correcta, pero sus datos son altamente imprecisos.

La Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares del 2018 entrevistó a 7.046 hogares para poder conocer las principales tendencias sobre cómo los hogares costarricenses emplean su dinero. Esos 7.046 se usan para conocer la tendencia general de los poco más de 1,5 millones de hogares que hay en el país. Es válido usar la encuesta para conocer tendencias generales, pero la precisión estadística se pierde conforme segmentamos esa información.

Por ejemplo: aunque la encuesta entrevistó a 7.046 hogares, solo 482 reportaron recibir ingresos de alquileres. Eso reduce la muestra significativamente y aumenta la posibilidad de error. El dato de la jerarca surge de aplicar un segundo filtro: ¿cuáles de los 482 hogares consultados dependen al 100% de los alquileres para sobrevivir? Solo tres.

Esos tres hogares consultados representan 235 hogares para el país: es decir, son los 250 hogares a los que se refiere la ministra. Sin embargo, el número podría ser varias veces mayor, o mucho menor.

«No sería jamás un dato fiable a ningún nivel, pues el coeficiente de variación (que mide precisión) supera cualquier umbral permitido para la credibilidad como inferencia poblacional (…). Para dar estimaciones sobre totales de este tipo con mayor certeza se requeriría de otro diseño de muestra que no es el utilizado en este caso«, dijo Annia Chávez, encargada de la ENIGH en el INEC.

A pesar de la imprecisión que resulta de emplear ese dato, la encuesta sí permite concluir que el fenómeno es poco común. Según Annia Chávez, encargada de la encuesta en el INEC,  «lo que se puede decir al respecto es que este es un fenómeno de frecuencia muy bajo entre la población, y por ello no resulta representado en las encuestas que se realizan actualmente».

Las tendencias para hogares que alquilan

Para verificar la afirmación de la jerarca, debemos analizar la ENIGH al mismo nivel de detalle que empleó en sus declaraciones. Por eso, los cálculos que mencionamos a continuación carecen de precisión estadística y solo pueden observarse como tendencias.

La tendencia que la jerarca de vivienda señala es correcta. En realidad, solo 9% de los hogares que reciben ingresos de alquileres dependen de ese dinero para cubrir la mayor parte de sus ingresos.

De los 109.483 hogares que reciben recursos de alquileres  de viviendas, locales o habitaciones, la enorme mayoría (unos 77.992, un 71%) cubren menos de un cuarto de sus ingresos con ese dinero.

El dato de la jerarca es correcto. Solo 235 hogares dependen en un 100% de los ingresos de alquileres para subsistir. Sin embargo, existen otros miles de hogares que sí dependen de ese dinero para cubrir la mayoría de sus ingresos. En concreto, para unos 9.331 hogares (un 8,2% de los hogares que alquilan) los alquileres representan la mitad de sus ingresos.

Eso sí, los ingresos por hogar al alquilar viviendas, locales o habitaciones pueden variar muchísimo. La encuesta incluye casos que pueden ir desde un mínimo de 2.000 colones hasta un máximo de 3.600.000 colones por mes.

Las tendencias para hogares que pagan alquiler

Por cada hogar que recibe dinero de alquileres en Costa Rica, hay otros tres que pagan alquiler. En Costa Rica hay alrededor de 338.376 hogares que pagan alquiler de vivienda, locales o habitaciones. Para un 74% de los casos, ese gasto representa menos de un cuarto de los ingresos del hogar.

Hay, sin embargo, alrededor de un 3% de los hogares (casi 11.600 casos), en donde el pago del alquiler representa más de la mitad de los ingresos del hogar.

La enorme mayoría de los pagos por alquiler son menores a los 200.000 mil colones. La encuesta no permite distinguir entre alquiler de viviendas, locales o habitaciones, lo que podría explicar porqué algunos montos son tan bajos. 

 

Telenoticias y NC Once divulgaron datos imprecisos de ocupación comercial en San José

Telenoticias ofreció una imagen imprecisa sobre la desocupación de locales comerciales en el centro de San José. También hizo una inferencia inadecuada: presentó los datos de una fracción pequeña del mercado inmobiliario para reflejar la desaceleración económica que vive el país.

El 23 de mayo, el medio afirmó que «en promedio, la desocupación ronda un 5%, pero en este momento está entre un 8% y un 10% en San José» en una nota enfocada en el centro de la capital. En realidad, las cifras de disponibililidad —es incorrecto hablar de ‘desocupación’— son bastante mayores: alcanzan más de 17% en el centro de San José. Además, esa disponibilidad ha sido superior al 9% desde el 2012, no de un 5% como se afirma en la nota.

Esta corrección proviene tras consultar los datos de la firma inmobiliaria Newmark Knight Frank, que son los citados por el noticiario. Telenoticas parece haber confundido distintos mercados inmobiliarios y la naturaleza de los registros, aunque no se pudo obtener su reacción para esta verificación.

Por otra parte, sí es correcta la cifra que ofrece el medio en su versión web: “26.000 m² de locales comerciales están desocupados solamente en el centro de San José”.

Otro telenoticiario, NC Once, también había presentado una imagen inadecuada en una nota publicada el 22 de abirl. En ese caso se afirmó que “1.400 locales solo en San José tienen rótulo de ‘Se vende’ o ‘Se alquila’”.  Tras conversar con el periodista a cargo de la información se confirmó que aquel solo fue un cálculo grueso sin metodología rigurosa ni una fuente especializada.

La firma Newmark Knight Frank advirtió que es impreciso tomar un sector geográfico —como el centro de la capital o un centro comercial— para generalizar la situación inmobiliaria del país. Afirmó que en cada submercado hay diferencias demográficas y de movilidad urbana que influyen en la oferta y demanda de locales.

Sí es cierto que el país enfrenta una desaceleración económica, como lo afirma Telenoticias. Hay indicadores macroeconómicos que así lo demuestran. El error está en tratar de ilustrar este fenómeno a través de un indicador tan específico.

Por ejemplo, Telenoticias pudo haber contradicho que el país enfrenta una desaceleración si hubiera escogio los datos de San José Este y no de San José Centro. En el primer sector, la disponibilidad es de tan solo 5,5%. Esto también habría sido un error.

En resumen: Telenoticias ofreció una imagen imprecisa sobre la desocupación de locales comerciales en el centro de San José. También hizo una inferencia inadecuada: presentó los datos de una fracción pequeña del mercado inmobiliario para reflejar la desaceleración económica que vive el país.

El 23 de mayo, el medio afirmó que «en promedio, la desocupación ronda un 5%, pero en este momento está entre un 8% y un 10% en San José» en una nota enfocada en el centro de la capital. En realidad, las cifras de disponibililidad —es incorrecto hablar de ‘desocupación’— son bastante mayores: alcanzan más de 17% en el centro de San José. Además, esa disponibilidad ha sido superior al 9% desde el 2012, no de un 5% como se afirma en la nota.

Esta corrección proviene tras consultar los datos de la firma inmobiliaria Newmark Knight Frank, que son los citados por el noticiario. Telenoticas parece haber confundido distintos mercados inmobiliarios y la naturaleza de los registros, aunque no se pudo obtener su reacción para esta verificación.

Por otra parte, sí es correcta la cifra que ofrece el medio en su versión web: “26.000 m² de locales comerciales están desocupados solamente en el centro de San José”.

Otro telenoticiario, NC Once, también había presentado una imagen inadecuada en una nota publicada el 22 de abirl. En ese caso se afirmó que “1.400 locales solo en San José tienen rótulo de ‘Se vende’ o ‘Se alquila’”.  Tras conversar con el periodista a cargo de la información se confirmó que aquel solo fue un cálculo grueso sin metodología rigurosa ni una fuente especializada.

La firma Newmark Knight Frank advirtió que es impreciso tomar un sector geográfico —como el centro de la capital o un centro comercial— para generalizar la situación inmobiliaria del país. Afirmó que en cada submercado hay diferencias demográficas y de movilidad urbana que influyen en la oferta y demanda de locales.

Sí es cierto que el país enfrenta una desaceleración económica, como lo afirma Telenoticias. Hay indicadores macroeconómicos que así lo demuestran. El error está en tratar de ilustrar este fenómeno a través de un indicador tan específico.

Por ejemplo, Telenoticias pudo haber contradicho que el país enfrenta una desaceleración si hubiera escogio los datos de San José Este y no de San José Centro. En el primer sector, la disponibilidad es de tan solo 5,5%. Esto también habría sido un error.

Desocupación y disponibilidad no son lo mismo

A mediados de mayo, Newmark Knight Frank facilitó a Doble Check registros desagregados sobre inmuebles comerciales de distintas regiones de San José y de la Gran Área Metropolitana. Esa empresa registra ese tipo de datos en Costa Rica desde el 2002.

A finales del mes, Telenoticias publicó un artículo sobre la desocupación de locales comerciales en el centro de San José, y se basó en los datos de esa firma inmobiliaria.

En su nota, Telenoticias afirmó que “26.000 m² de locales comerciales están desocupados solamente en el centro de San José”.

Captura de pantalla del perfil de Telenoticias en Facebook

“Lo que sucede en el comercio tiene un efecto en cadena: un local que cierra representa despidos”, añadió la periodista que narró el artículo, que luego se enfocó en los efectos de la desaceleración económica del país en el comercio nacional.

Aún así, esa interpretación de Telenoticias es imprecisa y puede inducir a error.

En primer lugar, la cifra anunciada por ese medio no solo representa locales antiguos que son desocupados; también incluye la construcción de nuevos inmuebles.

Por tal razón, esa institución registra una tasa de disponibilidad —no de desocupación— de los distintos mercados inmobiliarios que hay para comercio en el país, que se mide en metros cuadrados.

Los datos de esa firma señalan que la tasa de disponibilidad ha crecido más de un punto porcentual durante el 2019 sin la construcción de nuevos locales. Sin embargo es impreciso referirse a esas mediciones de como “desocupación” o “cierre” de locales comerciales.

Desde el 2012, en toda la Gran Área Metropolitana (GAM) se han construido entre 35.000 m² y 150.000 m² de nuevos locales comerciales por año, según los datos de esa firma inmobiliaria.

La empresa documenta esa información por medio del mapeo a través de recorridos, mapeos telefónicos y alianzas comerciales en cada submercado inmobiliario.

Disponibilidad en San José Centro es mayor a la publicada

El titular de la nota publicada por Telenoticias se enfoca en el centro de San José pero, en realidad, mezcla datos de otras regiones.

El noticiario acierta cuando dice que el centro de San José registra 26.000 m² de locales comerciales disponibles, pero eso no representa una tasa de 8% a 10% de esa zona.

En realidad, la tasa de disponibilidad en el centro de San José es de más de 17% a mayo de este año, según Newmark Knight Frank.

¿Qué incluye San José Centro? Este es apenas un submercado que esa firma ha definido en los distritos de Merced, Hospital, Catedral y Carmen del cantón capitalino. De este sector se desprende que  la tasa de disponibilidad de locales comerciales es de 17%, que representa 26.000 m².

En cambio, el mercado de San José se compone de siete regiones distribuidas en cantones josefinos como Desamparados, Santa Ana, Montes de Oca y Goicoechea. Incluso integra algunas porciones aledañas de las provincias de Cartago, Heredia y Alajuela. En ese mercado, la tasa de disponibilidad ronda 10%, que son más de 213.000 m² de inmuebles comerciales libres.

Así, el error de Telenoticias parece haberse dado al confundir al submercado de San José Centro con el mercado inmobiliario total de San José, el cual abarca a varios cantones del centro del país.

Promedios de Telenoticias tampoco calzan

En su artículo sobre el centro de San José, Telenoticias añade que en “en promedio, la desocupación ronda un 5%, pero en este momento está entre un 8% y un 10%”. Eso también es impreciso.

Desde el 2012, la tasa de disponibilidad en el submercado de San José Centro ha estado cerca o ha superado 10%. La totalidad del mercado de San José tiene un promedio actual de 10,4%.

Los registros de Newmark Knight Frank también señalan que la tasa de disponibilidad del Gran Área Metropolitana (GAM) en total ha crecido de 6,4% en el 2012 a 10,4% en mayo pasado.

¿Cuán graves son esos porcentajes?

La tasa de disponibilidad actual de San José Centro es catalogada como “sobreoferta importante” de inmuebles comerciales, según la firma inmobiliaria.

“El inventario disponible en el submercado de San José Centro ha ido en aumento, más allá de lo que representa la entrada de inventario nuevo. Esto ha causado que la disponibilidad del submercado haya incrementado desde un 9.6% en el 2013 hasta un 17%, que es la cifra actual”, explicó a Doble Check Frank Quirós, director asociado de esa firma de análisis.

Desde el 2012, el alquiler del metro cuadrado para comercio en San José Centro casi se ha duplicado, hasta llegar a $19 a mayo de este año, según la revisión de la empresa.

Quirós agregó que la institución considera que el aumento en la disponibilidad de locales en esa zona está ligada a que “los incrementos en los precios de mercado han subido a una tasa mayor que el desarrollo comercial, lo cual ha puesto presión en los análisis financieros de los negocios y proyectos”.

El submercado con la tasa más cercana a esa es Pavas/Uruca con 16,7% de locales disponibles (casi 20.000 m²).

Sin embargo, el resto de submercados de San José tiene tasas entre 5% y 10%, lo cual es considerado por Newmark Knight Frank como un punto de equilibrio en el mercado.

“Se considera un punto de equilibrio porque permite crecimiento y desarrollo de nuevos negocios mientras los precios se mantienen en niveles aceptables. Si la disponibilidad se ubica muy por debajo del 10%, los precios podrían elevarse de una manera desmedida, provocando que la factibilidad de nuevos negocios y crecimiento comercial se dificulte”, agregó Quirós.

En un mercado donde la tasa de disponibilidad estuviera entre 0% y 5%, el mercado inmobiliario sería catalogado con falta de inventario.

Para esa empresa, las tendencias mencionadas “no representan una crisis” en el sector inmobiliario. “Todavía existen oportunidades de desarrollo e inversión. Sin embargo, se debe realizar un análisis de la factibilidad de cada potencial proyecto para entender la tendencia de precios, disponibilidad y demanda que tiene el mercado en específico para el tipo de producto que se quiere analizar”, detalló Quirós.

Economía nacional afecta al mercado, pero no es el único factor

Actualmente, el desempleo en Costa Rica supera 11%, la informalidad laboral llegó a su punto más alto desde el inicio de la década (46% de la población ocupada) y la economía se ha desacelerado desde mediados del 2015, según datos del Banco Central de Costa Rica y el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC).

La situación económica actual influye en los mercados inmobiliarios enfocados al comercio, según los especialistas de Newmark Knight Frank.

“Típicamente, los incrementos en los contratos de arrendamiento de locales comerciales se ubican en 3% al 5% y ese crecimiento no necesariamente va de la mano con las ventas y el crecimiento económico del país. Esto se suma a que, por lo general, los contratos de arrendamiento se fijan en dólares mientras que las ventas se realizan en colones, por lo que la presión del tipo de cambio también tiene una implicación directa en la subsistencia de los comercios”, explicó Catalina Víquez, directora de mercadeo de esa entidad.

Por eso, Víquez recomendó que los propietarios de inmuebles “lleven los precios de arrendamiento de mercado a niveles más acordes a la realidad del país”.

Sin embargo, hay muchos otros factores que influyen en la oferta y demanda de inmuebles comerciales, como los cambios en las zonas de concentración de la población, la infraestructura vial, el transporte público disponible y la calidad de los edificios (acabados, antigüedad, mantenimiento, diseño, etc.).

Lo cual lleva al siguiente punto:

El centro de San José no es un espejo del país

Así, es impreciso tomar un sector inmobiliario específico —como el centro de la capital o un centro comercial— para tomarle la temperatura a la situación del país, debido a las diferencias que hay en cada sector e incluso en cada tipo de edificio comercial.

Un ejemplo de una imprecisión de ese tipo la publicó el comunicador Freddy Serrano el pasado martes. El periodista compartió una fotografía del mall Plaza Real Cariari, de Heredia, como evidencia del «fenómeno de depresión económica que sufre Costa Rica».


Los distintos submercados y subtipos de producto tienen comportamientos sumamente distintos, por lo que se debe ser lo más específico posible”, agregó Frank Quirós, de Newmark Knight Frank.

De ese modo, los directores de esa institución explicaron que es conveniente evitar generalizaciones a partir de un submercado específico, para así “llegar a conclusiones responsables”.

 

“La problemática en infraestructura vial, el transporte público existente y los focos poblacionales hacen que existan diferencias significativas entre dos o más submercados. En otras palabras: se pueden encontrar  situaciones completamente distintas en términos de precio, disponibilidades y absorciones entre dos zonas cercanas de la GAM”, afirmó Catalina Víquez.

Para terminar: la publicación imprecisa de NC Once

El pasado 22 de abril, el noticiero NC Once había publicado que “San José se llena de locales comerciales abandonados”.

La nota informativa se enfoca en afirmar que “1.400 locales solo en San José tienen rótulo de »Se Vende» o »Se Alquila», pero no se menciona la fuente de ese dato. En el artículo solamente se incluyen entrevistas al arrendador de un local y a un cuidador de carros o “guachimán” en Paseo Colón, en el centro de San José.

El número carece de precisión o representatividad, tal como reconoció el propio redactor del artículo a Doble Check.

El periodista Alberto Cuadra, reconoció por vía telefónica que ese cálculo “no es nada científico ni nada por el estilo”. Cuadra aclaró que el dato fue aportado inicialmente por un comerciante josefino, quien había revisado anuncios clasificados en Internet.

“Él me dio ese número redondeado más o menos y yo, buscando más o menos, vi más de mil locales publicados en diferentes páginas”, comentó Cuadra a Doble Check.

El periodista también reconoció que referirse a esos anuncios como locales abandonados “no fueron las palabras correctas”. Según dijo, no hubo una revisión de cuánto tiempo llevaba cada lugar anunciado sin arrendatario.

“Es un número a mano alzada, por decirlo así. El rigor de los datos…no es ningún estudio, tampoco es un informe, aunque hay algunas agencias que han dado informes, pero más que todo es sobre la ocupación de metros cuadrados. La desocupación no la tienen actualizada porque yo la intenté ubicar…”, justificó el reportero.

Por ello fue que Doble Check contactó a la firma de análisis inmobiliario Newmark Knight Frank para obtener datos actualizados sobre la ocupación de locales comerciales en San José. Resulta que sí había datos actualizados.